Операция «Облигация» или об одном важном решении суда

Событие, побудившее желание написать этот материал, произошло 18 ноября 2015 года. Верховный Суд Украины рассмотрел дело № 6-1858цс15 о признании права собственности на квартиру по договору купли-продажи имущественных прав. Истец (физическое лицо) заключил с застройщиком договор на покупку квартиры в строящемся доме и полностью оплатил ее стоимость. После ввода в эксплуатацию он не смог получить квартиру, потому что она была продана еще один раз юридическому лицу. Суд принял решение в пользу юридического лица, которое приобрело квартиру более законным способом. Таким образом, заключение договора купли-продажи имущественных прав с застройщиком не гарантирует Вам получение квартиры в собственность. Если Вы приобретаете квартиру в новостройке, Вы не покупатель недвижимости, Вы — инвестор.

Небольшая преамбула. На традиционных инвестиционных рынках, торгующих акциями и другими ценными бумагами, принято публиковать информацию об их участниках. На первичном рынке недвижимости дело обстоит иначе. Узнать о финансовом состоянии девелопера очень сложно. Инвестиционные гарантии и страхование рисков на рынке отсутствуют. Исключением является, пожалуй, схема выпуска целевых облигаций, при которой в проспекте эмиссии публикуется хоть какая-то информация.

Теперь разберемся по сути произошедшего. Заключая инвестиционный договор, Вы покупаете не недвижимость, а право ее купить по основному договору. Как выясняется такие права могут принадлежать не только нескольким претендентам. Напомним, сделка с застройщиком не регистрируется ни в одном государственном реестре, т.е. факт самой сделки известен только сторонам договора. Например, когда происходит покупка квартиры на вторичном рынке, продавец и покупатель встречаются у нотариуса, который проверяет недвижимость на предмет арестов и других обременений. Эти данные он получает из соответствующего реестра, где и отмечает необходимую информацию. При покупке строящейся квартиры такие процедуры отсутствуют. Некоторые застройщики заверяют инвестиционные договоры нотариально, но это мало что меняет, потому что фактически регистрируется только передача денег. Таким образом, квартира оказалась продана два раза.

 

Так по какому же принципу застройщик, а вслед за ним и суд, выбирали, кому достанется квартира? Предыстория такова: на определенном этапе строительства застройщик «А» передал объект строительства застройщику «Б», вместе со всеми правами и обязательствами. Застройщик «Б» продал спорную квартиру по договору купли-продажи имущественных прав истцу, которую ранее застройщик «А» продал по договору продажи целевых облигаций юридическому лицу. Оба покупателя полностью погасили стоимость

Все суды, вплоть до Верховного приняли решение в пользу физического лица, но суд последней инстанции принял обратное решение. Дело в том, что приобретение строящегося жилья с использованием целевых облигаций четко определено Законом об инвестиционной деятельности и Верховный Суд принял решение в пользу механизм инвестирования, предусмотренного специальными нормативами.

В предыдущие годы инвестирование в жилье регулировалось слабо и после «Элита-центр» было введено в действие несколько нормативов, которые исключали привлечение средств граждан любым другим способом, кроме как через фонды финансирования строительства, выпуск целевых облигаций или использование институтов совместного инвестирования (статья 4 Закона об инвестиционной деятельности). В то же время, в гражданском кодексе остались нормы, описывающие возможность отчуждения имущественных прав на вновь созданное и неготовое жилье. Таким образом, сложилась ситуация, при которой часть девелоперов предпочла использовать нормы прямых законов, а часть – нормы Гражданского Кодекса.

Верховный Суд Украины принял решение, что единственно законным способом истец выполнил все условия для того, чтобы требовать право собственности, но, тем не менее, собственником считаться не может, и вот почему:

  • Порядок оформления права собственности урегулирован законами «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью» и «Об инвестиционной деятельности», а купля-продажа имущественных прав там прямо не фигурирует.
  • По смыслу пункта договоров купли-продажи имущественных прав истец получил лишь право на приобретение права собственности, а не само право собственности на недвижимое имущество
  • У истца не возникло прав собственности, а стало быть, он не может оспаривать то, чего нет по ст. 392 ГК.
  • Судебным решением нельзя защитить свое право собственности на вновь созданное  имущество, потому что это не предусмотрено ст. 331 ГК. Данный пункт фактически означает, что права собственности на квартиры в новостройках, признанные в судебном порядке, недействительны.

 Таким образом, фактически Верховный Суд Украины определил в качестве правообладателя квартиры того, кто купил более законно.

 

Выводы:

  • Законно купить строящуюся квартиру – это купить её при помощи целевых облигаций, ФФС или паевых фондов.
  • Даже если Вы законно купили, Вас ничто не страхует от двойных продаж и двойных залогов, потому что отсутствует единый реестр строящихся квартир и правила их регистрации.
  • Бойтесь прав собственности на вновь построенные квартиры, полученные при помощи решения суда. Они всегда могут быть признаны недействительными.

Следует учесть, что в Украине нет прецедентного права, поэтому в каждой новой ситуации может быть принято иное решение, однако понятно и то, что суды будут учитывать рассмотренное нами решение ВСУ.

Оставьте комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

16 − 5 =

Пролистать наверх