Інвестувати в новобудову ризиковано, але ризики можна знизити

Декілька практичних рекомендацій для кожного з етапів інвестування

Ажіотажний попит на новобудови робить забудовників менш охочими до компромісів і торгів з покупцями, але все ж є кілька прийомів, що дозволяють, в межах можливого, здобути більший рівень безпеки для Ваших вкладень.

На етапі прийняття рішення у Вас є можливість знизити ризик до нуля, відмовишись від інвестування в новобудови, взагалі. Це, звичайно, жарт, але тільки частково. Перед тим, як наважитися віддати гроші забудовнику, Вам треба погодитися з тим, що:

  • Для угод на первинному ринку нерухомості не існує державного реєстру.
  • Введення в експлуатацію та отримання прав власності швидше за все затримається на термін від шести місяців до року, і навіть більше. Ваші втрати внаслідок затримок можуть досягати 10% вартості покупки.
  • Будинок можуть ввести в експлуатацію формально, тобто з недоробками.
  • Відповідальність за дотримання умов договору буде, в основному, Вашою.
  • Площа і вартість квартири можуть змінюватися, як правило в більшу сторону.
  • Прибудинкова інфраструктура, благоустрій та оздоблення місць загального користування можуть відрізнятися від обіцяних.
  • Вам, швидше за все, нав’яжуть аффілійовану експлуатаційну компанію.
  • Протягом мінімум 2-х років після введення в експлуатацію будинок буде наповнений шумом від ремонтів.

Якщо цей стислий перелік ризиків Вас не налякав – поїхали далі.

Інвестувати в новобудову ризиковано, але ризики можна знизитиВИБІР ЖИТЛОВОГО КОМПЛЕКСУ
Обирайте об’єкт будівництва зі стадією готовності від 30% (як правило, це стадія завершення каркаса будівлі). По-перше, такий крок дозволить Вам оцінити темпи будівництва. По-друге, незважаючи на те, що Ви програєте в ціні близько 10-15%, Ви вже переконалися в тому, що девелопер в стані вести будівельно-монтажні роботи в робочому темпі, а Ви інвестуєте в об’єкт з більшим ступенем готовності.

Вивчить забудовника. На українському ринку новобудов так уже склалося , що репутація девелопера – значить більше, ніж договірні зобов’язання. Перш ніж, довіритися забудовнику, оцініть портфель його проектів і, що не менш важливо, скільки на поточний момент забудовник веде будівництв. Велика кількість проектів, що одночасно реалізуються, може відчутно впливати на темпи будівництва. Корисно також почитати відгуки на форумах, в яких Ви дізнаєтеся про лояльність даного забудовника до своїх клієнтів.

Проаналізуйте характеристики житлового комплексу. Навіть, якщо місце розташування ЖК Вам ідеально підходить будьте уважні. Якщо комплекс спроектований невдало, або ціна явно завищена, то висока ймовірність, що продажі будуть низькими, а це – основне джерело фінансування будівництва. Зверніть увагу на можливі протести місцевих жителів, які можуть стати серйозною загрозою для проекту.

Певна річ, треба з’ясувати наявність необхідної дозвільної документації на землю, проєкт, техничні умови і на будівництво. Цю інформацію можна знайти в відповідних реєстрах.

Інвестувати в новобудову ризиковано, але ризики можна знизитиУКЛАДЕННЯ ІНВЕСТИЦИІЙНОГО ДОГОВОРУ
Отже, Ви підшукали житловий комплекс і вирішили укласти інвестиційний договір. Поставтеся до вивчення договору відповідально, тому що це – все, що Вам дадуть в відділі продажів в обмін на гроші, і це – все, чим Ви зможете користуватись в спілкуванні з забудовником, контролюючими та правоохоронними органами в разі розвитку несприятливих подій. Договори такого типу не містять аналогії відповідальності сторін – більшу частину відповідальності за виконання зобов’язань договору покладено на інвестора. Забудовник може затримати введення в експлуатацію, помилитися в площі квартири, змінити проєктну документацію і т.д., але його відповідальність не співмірна з Вашою в разі затримок, наприклад, графіку оплати вартості квартири. Проте, обговорювати пункти договору в відділі продажів можна і навіть потрібно, хоча й шанси на успіх невеликі. Але є дії, які точно потрібні для того, щоб не опинитися в найгіршій ситуації.
  • Якщо Ви обираєте між кількома житловими комплексами, надавайте перевагу тому, в якому майнові права на квартири продають з використанням механізмів, вказаних в профільному законі «Про інвестиційну діяльність»
  • Перевірте договір на наявність помилок, особливо в частині посилань одних пунктів договору на інші.
  • Вимагайте підтвердження повноважень підписанта з боку продавця майнових прав.

Якщо Ви дотримаєтеся цих рекомендацій, Ви уникнете ситуації, коли договір можуть визнати нікчемним.

Інвестувати в новобудову ризиковано, але ризики можна знизитиОБРАННЯ УМОВ ІНВЕСТУВАННЯ
Сплачуйте інвестиційний договір з використанням розтермінування. Ваша переплата може досягати 25% стартової вартості квартири, проте це дозволить Вам зберегти частину коштів на випадок зупинки проєкту. Крім того, якщо забудовник сильно затримує введення в експлуатацію і потребує фінансування, у Вас буде аргумент для зміни графіку оплати та коригування інших умов договору на свою користь. Крім того, правильно організований графік розстрочки полегшує дотримання норм фінансового моніторингу при оплаті вартості інвестиційного договору.

Вибирайте девелоперів, що пропонують ту інвестиційно-юридичну схему, яка передбачає оплату майбутньої квартири за одним договором. У разі, якщо за умовами угоди, перша частина вартості покупки сплачується за інвестиційним договором, а друга частина за договором купівлі-продажу деривативів, пам’ятайте, що в разі розірвання таких договорів, Ви зможете претендувати або на номінальну вартість цінних паперів, або навпаки – тільки на вартість майнових прав. Іншими словами, в більшості випадків, Вам повернуть гроші за тим договором, вартість якого менше.

Інвестувати в новобудову ризиковано, але ризики можна знизитиМОНІТОРИНГ ХОДУ РЕАЛІЗАЦІЇ ПРОЄКТУ
Слідкуйте за ходом реалізації проєкту. Використовуйте дані профільних web-порталів, які ведуть моніторинг ходу будівельних робіт на будмайданчиках. Спілкуйтеся в спеціальних інтернет-форумах. Відвідуйте будівництво особисто. Для своєчасної реакції на випадок можливих проблем:
  • Вимагайте від забудовника надання для ознайомлення графіку виконання робіт, щоб можна було звірятися з реальним станом справ.
  • Слідкуйте за переносами термінів введення ЖК в експлуатацію. Це допоможе в переговорах щодо подовження графіка оплати.
  • З’ясовуйте поточні ціни продажів. Це допоможе Вам у переговорах щодо зміни умов оплати на Вашу користь.

Не відкладайте переговори. У разі, якщо спостерігається явне недотримання термінів реалізації проєкту, активно спілкуйтеся із забудовником. Отримуйте офіційну інформацію у відділі продажів. Складайте письмові запити з реєстрацією вхідного номера кореспонденції. Домагайтеся зміни умов інвест-договору. У формальній площині Ви мало, що можете пред’явити забудовникові до дати введення ЖК в експлуатацію, але грамотно вибудована стратегія переговорів з девелопером дозволить йому побачити і оцінити втрати в разі інформаційних бур, ініційованих інвесторами, і зробить його більш відкритим для дискусії.

Операція «Облігація» або про одне важливе рішення суду
Фізичним особам

Операція «Облігація» або про одне важливе рішення суду

Событие, побудившее желание написать этот материал, произошло 18 ноября 2015 года. Верховный Суд Украины рассмотрел дело № 6-1858цс15 о признании права собственности на квартиру по …

Read More →
Инвестировать в новостройку рискованно, но выгодно
Фізичним особам

Інвестувати в новобудову ризиковано, але вигідно

Декілька практичних рекомендацій щодо підвищення капіталізації Ваших інвестицій Стабільний курс долара при наростаючій інфляції стимулює власників заощаджень до інвестицій в первинний ринок житлової нерухомості. У …

Read More →
Инвестировать в новостройку рискованно, но риски можно снизить
Фізичним особам

Інвестувати в новобудову ризиковано, але ризики можна знизити

Декілька практичних рекомендацій для кожного з етапів інвестування Ажіотажний попит на новобудови робить забудовників менш охочими до компромісів і торгів з покупцями, але все ж …

Read More →

Залишити коментар

Ваша e-mail адреса не оприлюднюватиметься. Обов’язкові поля позначені *

eight + 1 =

Догори