ПОЧЕМУ РЕПУТАЦИЯ ЗАСТРОЙЩИКА – ГЛАВНАЯ НАДЕЖДА, НО НИ РАЗУ НЕ ГАРАНТИЯ ДЛЯ ВАШИХ ИНВЕСТИЦИЙ В НОВОСТРОЙКУ

ПОЧЕМУ РЕПУТАЦИЯ ЗАСТРОЙЩИКА – ГЛАВНАЯ НАДЕЖДА, НО НИ РАЗУ НЕ ГАРАНТИЯ ДЛЯ ВАШИХ ИНВЕСТИЦИЙ В НОВОСТРОЙКУ

На украинском рынке жилых новостроек отношения между его участниками регулируются намерениями и перспективами сторон, а не жестким соблюдением законов и отраслевых нормативов. Но перспектива — такая вещь, которой всегда что-то мешает. Сначала девелопер искренне желает поразить рынок шедевром, затем экономические расчеты избавляют проект от всего лишнего, а на этапе проектирования жилой уничтожается все, что уменьшает объем застройки. Наконец, при подготовке рабочей документации алчность в застройщике побеждает художника и из прекрасного остается только рекламная картинка. Итак, все готово к борьбе за денежные знаки, но градостроительные ограничения, юридические нормы, общественная активность, а иногда и здравый смысл, мешают воплотить идейно-экономический потенциал задумки в полном масштабе. Приходится искать решения, а бесплатных решений в бизнесе не бывает. В результате вмешательства внешних обстоятельств, проектных просчетов и незапланированных затрат застройщик может оказаться в ситуации, когда вероятность успешного завершения проекта (хорошо, если одного) сильно снижается. Почти всегда подобная ситуация усугубляется требующими свои квартиры покупателями, у которых собственные намерения и перспективы.

Тем не менее, розничные инвесторы новостроек продолжают надеяться на репутацию застройщика в большей степени, чем на соблюдение им норм и правил. Даже проблемы у таких крупных девелоперов, как Укрбуд и Аркада не остановили намерения людей инвестировать в строящееся жилье. В то же время для застройщиков последствия несоблюдения градостроительных требований — не критичны.  

Соответственно, девелоперы не сильно озабочены четким соблюдением всех норм и правил, что позволяет им быстрее строить и улучшать экономику проектов. Потребители метров на это соглашаются, потому что, во-первых, им подходит предлагаемый товар, а, во-вторых, соблюдение застройщиком норм и законов не дает их инвестициям особых гарантий. Даже если застройщик имеет необходимые документы, но финансово несостоятелен, то соблюдение им правил землепользования и наличие лицензий не поможет покупателю получить квартиру, вернуть инвестиции или компенсировать финансовый ущерб. У «Аркады» по большинству проектов не было проблем с документами.

Несмотря на то, что девелоперы, по сути, занимаются финансовой деятельностью, привлекая средства населения в доверительное управление, требования к ним по резервированию капитала и других активов — как для финансовых организаций — отсутствуют. Таким образом, источники финансирования строительства непрозрачны и это «нормально», потому что даже требований таких нет. Застройщик может выходить на рынок, рассчитывая на финансирование строительства исключительно от продаж, чем подвергает проект серьезным рискам. Данные о продажах, впрочем, тоже закрыты. Механизмы страхования на данном рынке не работают, потому что уровень рисков и отсутствие регулятивных норм не позволяют страховым компаниям рассматривать освоение этой отрасли.

У покупателей строящейся недвижимости нет механизмов повлиять на застройщика даже, когда предложенные девелопером условия инвестирования нарушают действующие законы. Ажиотажный спрос разгоняет уровень доходности первичного рынка недвижимости, что делает застройщиков менее сговорчивыми, как говорится: «не нравится – не покупай».

Соблюдая требования законодательства застройщик всего лишь выражает свои добрые намерения по успешному завершению проекта. Естественно, что потребители, кроме характеристик ЖК, в первую очередь, ориентируются на репутацию застройщика. Однако, исследования рынка показывают, что такая оценка надежности девелоперов, хоть и имеет основания, но является далеко не исчерпывающей, так как может не учесть факторы, которые ставят под большой вопрос целесообразность инвестирования в жилой комплекс. 

Почему оценивать застройщика по его репутации недостаточно?

Крупный застройщик – крупные проблемы. Большое количество возводимых объектов не обязательно хороший признак. Кейсы Аркады и Укрбуда это подтверждают. Когда в рамках одного девелоперского бренда одновременно возводится большое количество квадратных метров, это может «распылять» ресурсы компании, что сказывается на темпах и качестве строительства. Кроме того, внутри больших строительных корпораций финансирование часто перебрасывается с одного проекта на другой, т.е. на ваши деньги не обязательно строят ваш ЖК. Такая переброска средств раздувает портфель и капитализацию девелопера, но подвергает риску «кассового разрыва» всю пирамиду проектов. Другими словами, если темпы привлечения финансирования от продаж заметно снизятся, то средств на достройку всех объектов может не хватить, и система остановится. Такой сценарий вполне реалистичен, поскольку может быть вызван явлениями, периодически происходящими на наших глазах: изменение политической конъюнктуры, проблемы экономики, рыночное охлаждение, действия властей и противодействие общественных организаций, коррупционные препятствия или внутрикорпоративные конфликты.

Один девелопер – разные жилые комплексы. В портфеле одного и того же застройщика могут быть как объекты с полным пакетом документов, так и ЖК, которые строятся с несоблюдением законов. Поэтому и девелопера, и конкретный жилой комплекс нужно «прогнать» через все реестры и проверить документы.

Обращайте внимание на технико-экономические характеристики ЖК, они сильно влияют на его судьбу. Если у дома есть серьезные проектные просчеты, то они могут повлиять на рыночное финансирование проекта. Например, если большинство планировок неудачные или класс дома не соответствует своему местоположению, то низкие продажи могут негативно повлиять на успешное завершение строительства.

… и все-таки читайте договор. Если попытаться кратко пересказать текст типичного инвестиционного договора с застройщиком, то это роман о неравных отношениях: обещания в обмен на обязательства, непреодолимая сила обстоятельства для одной стороны и неизбежность кары для другой и, конечно, доверие в обмен на деньги. Тем не менее, в содержании этого документа можно рассмотреть уровень лояльности продавца к своим покупателям. К тому же, суды принимают во внимание только нормы закона и условия договора, а не репутацию.

… и обязательно читайте отзывы. В интернет-форумах можно почерпнуть немало полезной информации, в т.ч. такой, которая может заставить сильно подумать о целесообразности покупки.

Практикующие специалисты все равно знают больше вас. Информация, собираемая профессионалами даже из открытых источников, но подвергнутая системному анализу показывает риски инвестирования в жилой комплекс, о которых, естественно, не станут упоминать в отделе продаж. Консультанты не обязательно обладают какой-то секретной информацией, но их работа сильно сэкономит ваше время и не позволит упустить важные детали. Консолидированный отчет расставит акценты на ключевых данных о документах, соблюдении градостроительных ограничений, судебных разбирательствах, финансовом состоянии девелопера и др. рисках. Кроме того, отраслевые специалисты мониторят плотность и структуру конкурентной среды, а также общее состояние рынка. Эти показатели позволяют прогнозировать периоды охлаждения рынка.

«Еще не вечер…» К сожалению, банкротство застройщиков случалось, случается и будет случаться. Причин на то несколько:

во-первых, бизнес-модель: многие крупные застройщики финансируют завершение ранее начатых жилых комплексов за счет новых проектов. Эта экспансивная модель формирует угрозу кассового разрыва, когда в случае снижения темпов роста портфеля проектов, общей массы привлеченных средств не хватит на достройку всего заявленного объема.  

во-вторых, непрозрачность «финансовой кухни» позволяет топ-менеджерам выводить деньги из проектов для разных, в т.ч. и личных целей, что также ставит под угрозу интересы инвесторов.

в-третьих, рынок есть рынок, и он периодически охлаждается. Этот стресс-тест смогут пройти не все девелоперы.

Если все-таки случилось…

Если строительство и ввод жилого комплекса в эксплуатацию затянулись на неопределенный срок, есть несколько сценариев развития событий.

Замена застройщика.  Вполне реальный вариант, особенно для жилых комплексов, которые имеют достаточный запас нераспроданных метров, потому, что не потребуются доплаты от инвесторов.

Завершение стройки силами инвесторов. Для таких случаев все сложнее, потому что нужно доплачивать. Есть смысл и прецеденты организации кооперативов, которые дают возможность управлять процессами завершения проекта.

Признание прав собственности на построенные, но не введенные ЖК

Признание права собственности на объект незавершенного строительства, не принятого в эксплуатацию, в судебном порядке нормами Гражданского кодекса Украины или другими нормативными актами не предусмотрено. Другими словами, легально это сделать нельзя.

Получение компенсаций от застройщика

Такая практика не особо распространена в Украине в том числе потому, что инвесторов новостроек все-таки в большей степени интересуют квартиры, а не деньги. Но, тем не менее, прецеденты есть. Другое дело, что суды не всегда на стороне пострадавших и сумма компенсаций оставляет желать лучшего, особенно в части компенсации морального ущерба. К тому же, когда покупатель квартиры решается пойти в суд, застройщик, обычно, уже банкрот и получить финансовую сатисфакцию не у кого. Информация о том, насколько часто ответчики исполняют решение судов в пользу инвесторов – отсутствует.

Демонстрации под окнами властных кабинетов

В стране с майданными традициями – это надежный и действенный способ решения многих проблем. Однако, следует учитывать, что митинги инвесторов охотно используют политические популисты с целями, значительно отличающимися от целей пострадавших граждан. И в целом, рассчитывать на такой вариант, как на основной – не стоит. Если экономический потенциал, в смысле непроданных метров, отсутствует, то шансы невелики. Инвесторы Элита-Центр и Уко-Груп это подтвердят. Например, суд обязал КМДА достроить один из жилых комплексов Уко-Груп, но в реальность это решение суда не воплотилось и КМДА оспаривает такое решение.

Как видим, на рынке новостроек отсутствуют гарантийные инструменты для инвестиций и четкие процедуры для случаев неисполнения обязательств по вводу жилого комплекса в эксплуатацию. Поэтому, лучше семь раз отмерить до заключения инвестиционного договора, чем бесконечно резать без ножа свои мечты о квартире после. 

Оставьте комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

шестнадцать − десять =

Пролистать наверх