Инвестировать в новостройку рискованно, но риски можно снизить

Несколько практических рекомендаций для каждого из этапов инвестирования

Ажиотажный спрос на новостройки делает застройщиков менее сговорчивыми в части компромиссов и торгов с покупателями, но все же есть несколько приемов, позволяющих, в пределах возможного, добиться большей безопасности для Ваших вложений.

На этапе принятия решения у Вас есть возможность снизить риск до нуля, т.е. отказаться от инвестирования в новостройки, в принципе. Это шутка, но только отчасти. Перед тем, как решиться отдать деньги застройщику, Вы должны согласиться с тем, что:

  • Сделки на первичном рынке недвижимости не регистрируются в государственном реестре. Единый реестр строящихся квартир отсутствует.
  • Ввод в эксплуатацию и получение прав собственности скорее всего задержится на срок от шести месяцев до года. Ваши потери вследствие задержек могут достигать 10% стоимости покупки.
  • Дом могут ввести в эксплуатацию формально, т.е. с недоделками.
  • Ответственность по соблюдению условий договора будет, в основном, Вашей.
  • Площадь и стоимость квартиры могут меняться и часто в большую сторону с соответствующей доплатой.
  • Придомовая инфраструктура, благоустройство и отделка мест общего пользования могут отличаться от обещанных.
  • Вам, скорее всего, навяжут аффилированную эксплуатационную компанию.
  • В течение минимум 2-х лет после ввода в эксплуатацию дом будет наполнен шумом ремонтов.

Если этим сжатым перечнем рисков Вас не напугать, то поехали дальше.

Инвестировать в новостройку рискованно, но риски можно снизитьВыбор жилого комплекса

 Выбирайте объект строительства со стадией готовности от 30% (как правило, это стадия завершения каркаса здания). Во-первых, такой шаг позволит Вам оценить темпы строительства. Во-вторых, несмотря на то, что Вы проигрываете в цене около 10-15%, Вы уже убедились в том, что девелопер в состоянии вести строительно-монтажные работы в рабочем темпе, а Вы инвестируете в объект с большей степенью готовности.

Изучите застройщика. Так уж сложилось на украинском рынке, что репутация девелопера — значит больше, чем договорные отношения. Прежде чем, довериться застройщику, оцените портфель его проектов и, что не менее важно, сколько на текущий момент застройщик ведет строек. Большое количество одновременно реализуемых проектов может сильно влиять на темпы строительства. Полезно почитать отзывы на форумах, из которых Вы узнаете о лояльности данного застройщика к своим клиентам.

Проанализируйте характеристики жилого комплекса. Даже, если место Вам идеально подходит, но комплекс спроектирован неудачно или цена явно завышена, то высока вероятность, что продажи будут низкими, а это — основной источник финансирования строительства. Убедитесь в отсутствии протестов местных жителей, которые могут стать серьезной угрозой для проекта.

Само собой разумеется, следует выяснить наличие необходимой разрешительной документации на землю, проект, технические условия и на строительство. Эту информацию можно почерпнуть из соответствующих реестров.  

Инвестировать в новостройку рискованно, но риски можно снизитьЗаключение инвестиционного договора

Итак, Вы присмотрели жилой комплекс и решили заключить инвестиционный договор. Отнеситесь к изучению договора ответственно, потому что это — все, что Вам дадут в отделе продаж в обмен на деньги, и все, чем Вы сможете пользоваться в общении с застройщиком, контролирующими и правоохранительными органами в случае неблагоприятных сценариев. Договоры такого типа не содержат аналогии ответственности сторон — большая часть ответственности за исполнение обязательств договора возложена на инвестора. Застройщик может задержать ввод в эксплуатацию, ошибиться в площади квартиры, изменить проектную документацию и т.д., но его ответственность не соразмерна Вашей в случае задержек по оплате договора. Тем не менее, обсуждать пункты договора в отделе продаж можно и даже нужно, хотя шансы на успех не самые большие. Но есть действия, которые точно нужно сделать, чтобы не оказаться в наихудшей ситуации.

  • Если Вы стоите перед выбором между несколькими жилыми комплексами, выбирайте тот, в котором имущественные права на квартиры продают с использованием механизмов, перечисленных в профильном законе ЗУ «Об инвестиционной деятельности»
  • Проверьте договор на наличие ошибок, особенно в части ссылок одних пунктов договора на другие.
  • Требуйте подтверждение полномочий подписанта со стороны продавца имущественных прав.

Если Вы соблюдете эти рекомендации, Вы избежите ситуации, когда договор могут признать никчемным.

Инвестировать в новостройку рискованно, но риски можно снизитьВыбор условий инвестирования

Оплачивайте инвестиционный договор в рассрочку. Ваша переплата может достигать 25% стоимости стартовой стоимости квартиры, но это позволит Вам сохранить часть средств на случай остановки проекта. Кроме того, если застройщик сильно задерживает ввод в эксплуатацию и нуждается в финансировании, у Вас будет аргумент для изменения графика оплаты и корректировки других условий договора в свою пользу. Правильно организованный график рассрочки облегчает соблюдение норм финансового мониторинга при оплате стоимости инвестиционного договора.

Выбирайте девелоперов, предлагающих ту инвестиционно-юридическую схему, которая предполагает оплату будущей квартиры по одному договору. В случае, если по условиям сделки, первая часть стоимости покупки оплачивается по инвестиционному договору, а вторая часть по договору купли-продажи ценных бумаг, помните, что в случае расторжения таких договоров, Вы сможете претендовать либо на номинальную стоимость ценных бумаг, либо наоборот – только на стоимость имущественных прав. Другими словами, в большинстве случаев, Вам вернут деньги по тому договору, стоимость которого меньше.

Инвестировать в новостройку рискованно, но риски можно снизитьМониторинг хода реализации проекта

Следите за ходом реализации проекта. Используйте данные профильных web-порталов, ведущих мониторинг хода строительных работ на стройплощадках. Общайтесь в специальных интернет-форумах. Посещайте стройку лично. Для своевременной реакции на случай возможных проблем:

  • Требуйте у застройщика график производства работ, чтобы можно было сверяться с реальным положением дел.
  • Следите за переносами сроков ввода в эксплуатацию. Это поможет в переговорах по продлению графика оплаты.
  • Выясняйте текущие цены продаж. Это поможет Вам в переговорах по изменению условий оплаты в Вашу пользу.

Не откладывайте переговоры. В случае, если наблюдается явное несоблюдение сроков реализации проекта активно общайтесь с застройщиком. Получайте официальную информацию в отделе продаж. Составляйте письменные запросы с регистрацией входящего номера корреспонденции. Добивайтесь изменения условий инвест-договора. В формальной плоскости Вы мало, что можете предъявить застройщику до даты ввода ЖК в эксплуатацию, но грамотно выстроенная стратегия переговоров с девелопером позволит ему увидеть и оценить потери в случае информационных бурь, инициированных инвесторами, и сделает его более открытым для дискуссии. 

Опрос: выскажите свое мнение о разделе сайта "для физических лиц"
Физическим лицам

Опрос: выскажите свое мнение о разделе сайта «для физических лиц»

Загрузка…

Read More →
Инвестиционный консалтинг физических лиц при покупке квартир в новостройках
Физическим лицам

Инвестиционный консалтинг физических лиц при покупке квартир в новостройках

Почему мы? Специалисты и партнеры Formula Estate почти 20 лет работают на первичном рынке жилой недвижимости как продавцы, маркетологи, рекламщики, проджект-менеджеры и юристы. Т.е. нам …

Read More →
Инвестировать в новостройку рискованно, но риски можно снизить
Физическим лицам

Инвестировать в новостройку рискованно, но риски можно снизить

Несколько практических рекомендаций для каждого из этапов инвестирования Ажиотажный спрос на новостройки делает застройщиков менее сговорчивыми в части компромиссов и торгов с покупателями, но все …

Read More →

Оставьте комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

12 − 6 =

Пролистать наверх