ПЕРВИЧНЫЙ РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ В ПЕРИОД ВОЕННОГО ПОЛОЖЕНИЯ

ПЕРВИЧНЫЙ РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ В ПЕРИОД ВОЕННОГО ПОЛОЖЕНИЯ

Какие факторы будут оказывать влияние на первичный рынок недвижимости.

Сразу после войны

Некоторые экспертные мнения о перспективах рынка недвижимости удивляют прогнозами восстановления рынка недвижимости сразу после войны. Впрочем, не удивляют, писать что-то нужно. Тем не менее вопрос остается: «после войны — это когда?». Оценивая данные экономического анализа состояния российской экономики, а также состояния политической и культурной сред РФ рассчитывать на скорое окончание военной агрессии с их стороны не приходится. В случае реализации самых оптимистических военных прогнозов для Украины, российские войска удастся оттеснить к границам в течение нескольких месяцев активных контрнаступательных действий украинских войск. Для того, чтобы это произошло необходимо еще несколько месяцев на получение, обучение, боевое слаживание и поставку необходимых вооружений в места непосредственного соприкосновения с противником. Таким образом, активные военные действия будут вестись сторонами до конца текущего года. «Отогнав» россиян за границы можем ли мы рассчитывать, что это и будет концом войны? Нет, не можем. У РФ достаточно экономических и военных ресурсов, чтобы даже в условиях санкций продолжать позиционные военные действия годами. Остался незадействованным ресурс общей мобилизации при активной и пассивной поддержке властей российским населением. Т.е. военные силы России будут перегруппировываться и продолжать воевать до тех пор, пока Россия не расшатается изнутри и не провалится во внутренние проблемы. В условиях изоляции со стороны западных стран им заняться, в общем, больше нечем.

Следовательно, мы не можем рассчитывать на развитие активной инвестиционной деятельности в воюющей стране в течение ближайших 2-х лет. Первичный рынок недвижимости –инвестиционный рынок, в первую очередь, и только во вторую – рынок недвижимости.

Спрос и предложение

Довоенные тенденции показывали грядущее охлаждение первичного рынка недвижимости со второй половины 2022 года. Полностью проявиться этот процесс должен был к 2023 году, когда к выходу на рынок планировалось большое количество «инвестиционных» квартир, т.е. купленных не конечным потребителем, а со спекулятивными целями. В среднем по новостройкам доля таких покупок составляла 25%. Приток таких позиций на рынок провоцирует увеличение предложения для конечного потребителя как со стороны девелоперов, так и со стороны спекулянтов, что вызывает конкуренцию между ними и давит на цену. Приток спекулятивных инвестиций был вызван рядом факторов: быстрый восстановительный пост-ковидный рост цены привлек инвестиционный спрос. В период «великого карантина» застройщики продолжали строить, продавая по цене значительно отстающей от растущего уровня готовности зданий. Когда в 2021 году рынок оживился и на нем стали реализовываться отложенные сделки, застройщики стали приводить цену продажи в соответствие к увеличившейся готовности зданий, что выглядело, как резкий рост цены на первичном рынке и привлекло инвесторов. В это же время, повышается инвестиционная активность на вторичным рынке. Причины: отложенные сделки плюс высокая инфляция при стабильном курсе доллара «съедала» валютные сбережения, а низкая депозитная ставка не только не обеспечивала рост, но даже не компенсировала потерю стоимости финансовых активов. Следовательно, инвестиции в недвижимость стали рассматриваться как гавань для сбережений.  Растущая экономика стимулировала рост сделок на вторичном рынке с 2019 года повышая общий уровень цен. Новостройки к дате ввода в эксплуатацию, соответственно, стремились к уровню цен на рынке готового жилья, но темпы роста на первичном рынке в 2021 году становились такими, что иногда превышали показатели вторичного рынка. Иногда это оправдано более высоким качеством новостроек, но в целом такая ситуация (при сравнении аналогичных объектов) ненормальна. Итак, на фоне повышения предложения, спекулятивной перекупленности и переоцененности недвижимости на рынке ожидалось снижение цен.  

В феврале 2022 года случилось то, что случилось. Сегодняшняя ситуация в корне меняет рынок недвижимости, а расклад, сложившийся до войны, только усугубляет потенциал для его стагнации. Инвесторы в новостройки будут пытаться с самыми «неприличными» дисконтами спасти хотя бы часть своих инвестиций выставив их на продажу.

Даже, если война закончится завтра, восстановление спроса на первичном рынке займет годы. Просто потому, что объем потенциального спроса физически уменьшился — людей в стране стало меньше. Уцелевшие сбережения, если и будут потрачены на рынке недвижимости, то будут направлены, в первую очередь, на вторичный рынок: покупка или аренда. Значительная часть капиталов утеряна и экономика в ближайшие года будет стагнировать. Восстановление будет вестись за счет международных и государственных субвенций, а не за счет частных инвестиций. Активная роль государства в экономике не стимулирует коммерческие рынки и их основных операторов – представителей мелкого и среднего бизнеса, которые и являются основными участниками первичного рынка. Бизнес, который расположен в областях, относительно мало пострадавших от разрушений потерял значительную часть своего клиентского спроса в восточных и центральных регионах.

Важной составляющей инвестиционных рынков являются ожидания. На фоне продолжающихся активных военных действий, когда недвижимость является мишенью для разрушений, системный спрос на рисковые активы вряд ли возможен. Индекс доверия к возможности застройщиков завершать в текущих условиях объекты также будет тормозить спрос.

Кредитные механизмы вряд ли будут работать. Развитие ипотеки и в предыдущие годы было слабым, а в текущих условиях его вообще трудно представить. Рассрочка останется основным кредитным механизмом при продаже новостройки. Более долгосрочные лизинговые механизмы возможны, но могут подойти ограниченному количеству потребителей.

Стимулировать спрос на первичном рынке в описанной ситуации, кроме всевозможных дисконтов, может использование девелопером дополнительных гарантийных и страховых инструментов.

Рынки недвижимости будут получать ситуативный приток спроса за счет перераспределения капитала на рынке, связанного с миграцией. Особенно это коснется западных регионов, частично центральных и столицы. Увеличится объем операций с зарубежной недвижимостью. Для первичного рынка это означает, что спросом будут пользоваться только новостройки с высоким уровнем готовности.

Ситуация на рынке будет достигать баланса между спросом и предложением несколько лет. Часть предложения уйдет с первичного рынка за счет того, что часть застройщиков не смогут закончить свои объекты. В том числе, крупные застройщики, использующие формат пирамиды, когда для завершения текущих проектов необходимы средства от стартовых розничных инвестиций на новых площадках. Такое положение приведет к процессу поглощений на рынке в т.ч. с участием государства. Кроме того, активное участие государства восстановлении жилищного фонда в определенной мере ударит по коммерческим застройщикам.

Цены

Если четверть страны находится в миграционном процессе из которой почти половина выехала за рубеж, а падение ВВП прогнозируется на уровне 40%, то логично, что падение цен на недвижимость можно прогнозировать в пределах тех же 40%. В результате последствий глобального экономического кризиса цены на недвижимость в 2009 году рухнули на 30%, последствия сегодняшнего кризиса для Украины куда больше.

Снижение ставки аренды также влияет на формирование цены продажи. Падение ставки аренды на 40% (данные LUN), также позволяет спрогнозировать падение цены продажи, исходя из отношения доходности аренды к цене покупки в 5-8% годовых.  

Инвестиционная доходность для розничного инвестора на первичном рынке должна составлять хотя бы 10% годовых, т.е. цена 1м2 новостройки на старте продаж должна быть меньше, чем в аналоге на вторичке хотя бы на 20-25% (В 2021 году этот показатель вполне достигал 50% и больше). Это значит, что в прогнозе 2-х лет стартовая цена продажи 1м2 строящегося жилого комплекса может быть сопоставима с себестоимостью.

Девелоперские стратегии

Девелоперы сейчас столкнулись с рядом проблем:

·         Цена на рынке недвижимости будет падать при растущей себестоимости. Даже, если частично удастся компенсировать рост себестоимости на снижении оплаты труда, то топливный кризис, дефицит материалов (особенно стекло), а также инфляция может повысить себестоимость в прогнозе на 50%.

·         Девелопер имеет обязательства по уже проданным объектам. В зависимости от запасов ресурсов застройщик может выполнять свои обязательства перед покупателями, но выход в новые проекты проблематичен и может потребовать консервации.

·         Часть розничных инвесторов попытаются выйти на рынок и избавиться от активов, что будет мешать девелоперу продавать свои остатки и негативно давить на цену.

Девелоперские стратегии в условиях кризиса

·         Доходность отдельных проектов может быть оптимизирована при выводе большей части фонда в продажи на этапе полной готовности жилого комплекса, другими словами выхода во вторичный рынок, когда продажи запускаются с этапа готовности объекта 90% и выше.

·         Стратегия продаж может потребовать продажи части фонда по себестоимости, чтобы закрыть дефицит по финансированию проекта, чтобы компенсировать эти потери продажей с большей наценкой наиболее ликвидных метров с большей готовностью.

·         Инвестиционный потенциал проекта может быть повышен за счет внедрения гарантийных инструментов.

o   Эскроу-счета. В схему продаж вводится банк, на гарантийный депозит которого розничный инвестор вносит инвестиции, которые девелопер получает по мере выполнения им обязательств по инвестиционному договору.

o   Страховой договор может оказаться весомым фактором при выборе застройщика.

·         Кредитные механизмы. Использование финансового лизинга для покупателей, когда срок индексированной рассрочки составляет 2-3 года от даты ввода в эксплуатацию.

·         Программы лояльности. Застройщик обеспечивает фиксированную оплату аренды временного жилья розничным инвестором на период строительства ЖК. В случае нарушения девелопером сроков ввода в эксплуатацию девелопер оплачивает аренду за период задержки (международный опыт).

·         Расширение кросс-селлинговой сети продаж. Разработка партнерских программ с операторами рынка: авторизация риелторов, как продавцов; включение в партнерские программы страховщиков, руководителей отделений банков, нотариусов и т.д.

·         Препятствование конкуренции в продажах с розничными инвесторами или выкуп у них активов с большим дисконтом таких предложений. Зависит от ресурсного потенциала девелопера.

Нарративы продвижения на рынке

·         Покупка на падающем рынке выгодна в долгосрочной перспективе

·         Для бизнес-класса и комфорт-класс: качественная недвижимость – консервативный актив, который редко подводит.

·         Качественная недвижимость надежнее в преддверии восстановительного роста и интереснее, чем банковские сбережения

·         В ближайшие годы арендный бизнес ждет рост спроса. Покупка квартиры для рентного дохода – выгодное вложение. Покупка на этапе строительства улучшит экономику сделки.

·         Украинская недвижимость имеет гораздо больший запас роста, чем зарубежная недвижимость.

·         Относительно низкие налоги на недвижимость в Украине делают Вас ее собственником, а не арендатором у властей (американская поговорка гласит обратное: «ты платишь столько налогов за недвижимость, что покупая ее, ты просто покапаешь право арендовать ее у властей»).

·         Не жесткий комплаенс делает покупку в новостройках интересной

·         Отсутствие реестра позволяет более широкий маневр для продаж

Оставьте комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.

шестнадцать − 13 =

Прокрутить наверх