ПОВЫСИТ ЛИ ЗАКОНОПРОЕКТ 5091 УРОВЕНЬ ЗАЩИТЫ ИНВЕСТИЦИЙ В НОВОСТРОЙКИ? ДА, НО НЕТ.

ПОВЫСИТ ЛИ ЗАКОНОПРОЕКТ 5091 УРОВЕНЬ ЗАЩИТЫ ИНВЕСТИЦИЙ В НОВОСТРОЙКИ? ДА, НО НЕТ.

Первое чтение прошел законопроект 5091 «Про гарантирование вещных прав на объекты недвижимого имущества, которые будут построены в будущем», который в значительной мере повлияет на первичный рынок жилой недвижимости. Он сделает рынок более прозрачным и повысит уровень защиты имущественных прав на строящиеся квартиры. Принятие этого закона будет важным и позитивным шагом, но нерешенными останутся несколько ключевых проблем на рынке новостроек.

Почему этот закон нужен

Первичный рынок жилой недвижимости находится в «серой» зоне, потому что факт продажи квартиры в новостройке не отражается в государственных реестрах, как это происходит в случае с вторичной недвижимостью. Такое положение дел предоставляет широкие возможности для манипуляций с продажами и способами привлечения средств населения. Параллельно с привлекательными ценами рынок новостроек имеет высокие риски: значительные задержки ввода ЖК в эксплуатацию, банкротство застройщиков, остановка строительства и фиктивные продажи.

Рынку нужен единый реестр, который будет «бутылочным горлышком» для всех трансакций на первичном рынке недвижимости. Такой подход позволит четко определять право владения будущей квартирой без разночтений и судебных трактовок.  

Задачи, которые решает/не решает этот закон

Идея запуска нового подхода к торговле строящимися квартирами появилась не вчера. Текущая редакция законопроекта — как минимум третья его версия. Сначала планировалось решить сразу несколько ключевых проблем рынка новостроек: отсутствие государственной регистрации сделок, непрозрачность рынка новостроек, недоступность страхования инвестиционных рисков и дефицит гарантийных инструментов при инвестировании. В качестве гарантийного инструмента предлагалось формировать пул непродаваемых площадей, которые могут быть проданы только после ввода ЖК в эксплуатацию (в случае заморозки строительства эти площади должны быть проданы, а полученные деньги направлены на достройку жилого комплекса). Однако в процессе проект, подобно ракете, потерял лишние ступени, и авторы сконцентрировались на основной идее – закреплении правил продаж и регистрации сделок на рынке новостроек. Таким образом, процедура страхования сделок вовсе исчезла из текста норматива, а принцип расчета объема непродаваемых площадей был вынесен за рамки закона. Данную методику будет формировать Кабмин и теперь судьба этого норматива туманна, в том числе и потому, что сама идея непродаваемой части имеет ряд существенных недостатков. Тем не менее, благодаря тому, что авторы сузили спектр применения закона, он стал более конкретным и, значит, более пригодным к прямому исполнению операторами рынка. 

Краткое содержание закона

Законом вводится понятие специального имущественного права, которое позволяет регистрировать куплю-продажу имущественного права на строящуюся квартиру в государственном реестре вещных прав. Это значит, что ее можно будет продавать и закладывать практически так же, как и реальную квартиру.

Чтобы получить возможность продавать жилье через государственный реестр, застройщику придется соблюсти требования городского генплана, оформить документы на землю, получить разрешение на строительство и выполнить ряд других требований.

Определяются требования к договору купли-продажи будущего объекта недвижимости, который будет единственно возможным документом для купли-продажи строящихся квартир и должен быть заверен нотариально. В то же время предлагается отменить нормы статьи 4 ЗУ «Об инвестиционной деятельности», ограничивающей виды привлечения денег застройщиками у физических лиц. Застройщик обязан обеспечить регистрацию имущественного права в государственном реестре, а покупатель сможет его перепродавать и переуступать без согласования с застройщиком (при условии, конечно, полной оплаты).

В случае досрочного расторжения договора застройщик обязан вернуть деньги не позднее, чем через 60 дней после расторжения договора. Требовать же разрыва договорных отношений покупатель имеет право в случае, если задержка сроков ввода в эксплуатацию превысила 6-ть месяцев или если застройщик изменил проектную документацию без согласия инвестора.

Перечисляются требования к публикации данных о застройщике. На веб-сайте девелопера должны быть опубликованы технические характеристики жилого комплекса, информация об участниках проекта и обновляемая визуализация хода строительства. Кроме того, застройщик обязан указать условия приобретения квартир, цены и перечень проданных/непроданных помещений.

Закон предусматривает возможность замены застройщика.

Отдельно закон описывает понятие механизма защиты инвесторов жилого комплекса от нерадивых застройщиков. Этому посвящена статья 8 «Гарантийная доля», к которой масса вопросов и о них подробнее.

Гарантийная доля

Речь идет о части помещений, которые могут быть проданы только после ввода жилого комплекса в эксплуатацию. Если застройщик не в состоянии завершить проект, то другой застройщик заканчивает начатое и вводит жилой комплекс в эксплуатацию за счет реализации непроданных помещений, в т.ч. из гарантийной доли. В процессе разработки закона фигурировала цифра гарантийной доли в 25% от продаваемой площади помещений, затем она снизилась до 10%, а потом цифры и вовсе исчезли из текста закона. Но проблема не в самой цифре, а в методологии данного инструмента, который не сможет решить заявленной задачи.

Дело в том, что к тому моменту, когда все участники регаты понимают, что стройка окончательно остановилась и застройщик – банкрот, количество непроданных площадей часто не достаточно для решения проблемы. Объем готовности объекта может быть низким, а большинство квартир уже продано (и наоборот), и рассчитать этот показатель заранее вряд ли возможно.

Попробуем смоделировать проблему на примере типичного для Киева жилого комплекса.

Продаваемая площадь — 20 000 кв.м.

Средняя реальная себестоимость, включающая кроме СМР, затраты на землю и т.д. по Киеву ~ 20 000 ₴ за 1м2.

Средняя цена продажи — 40 000₴ за 1м2.

Вопрос в задаче: какая доля продаваемых площадей понадобится, чтобы, продав их, завершить строительство и ввести в эксплуатацию жилой комплекс.

ПОВЫСИТ ЛИ ЗАКОНОПРОЕКТ 5091 УРОВЕНЬ ЗАЩИТЫ ИНВЕСТИЦИЙ В НОВОСТРОЙКИ? ДА, НО НЕТ.

Если готовность объекта — 25% (это уже почти готовый каркас здания), то для завершения строительства в продаже должно оставаться 40% помещений. Если объект готов наполовину, то для продаж должно остаться минимум 26% площадей. Как видим, ситуация меняется в зависимости от уровня готовности и объемов проданного. Данная модель не учитывает сопутствующие факторы, например, долги перед подрядчиками. Таким образом, для определенных случаев не хватит и 40% гарантийной доли. К тому же, логика формирования гарантийной доли работает в рамках одного объекта строительства, в то время как крупные проблемы возникают у системных застройщиков, которые одновременно строят десятки объектов. Для таких девелоперов финансирование одних домов за счет инвестиций, полученных от других, – обычное дело. Поэтому если их стройки останавливаются, то мы получаем не один, а группу объектов с разной степенью готовности, среди которых есть едва начатые, но уже проданные более чем на 50%.  

Но и это еще не все. Понятно, что девелоперы будут формировать гарантийную долю из неликвидных помещений.  К тому же, закон не определяет структуру формирования гарантийной доли, а это значит, что непродаваемая часть будет сформирована из недвижимости с наименьшим спросом: кладовки, машиноместа и пентхаусы. Вероятность благополучного завершения проекта становится все призрачней…

Далее. Даже на стабильном рынке оказалось возможным спровоцировать коллапс таких крупных компаний как «Укрбуд» и «Аркада». Однако, если законом планировалось защищать интересы инвесторов, то необходимо учитывать, что периодически случается спад рынка, когда и реализуется большинство рыночных и отраслевых рисков. В условиях кризиса спасение проблемного ЖК может осложниться тем, что новому застройщику будет экономически невыгодно входить в проблемный проект.

Для реальной защиты розничных инвесторов необходимо препятствовать выводу денег из проекта. Не менее важно установить поэтапный доступ к деньгам розничных инвесторов в зависимости от уровня готовности объекта строительства. Например, если бы часть средств, значительно превышающих необходимый объем финансирования СМР, блокировалась на эскроу-счете в банке и застройщик смог бы снимать эти средства по мере выполнения работ, то розничные инвестиции были бы куда более защищенными. Еще пример: банки и другие организации, привлекающие средства населения, имеют обязательства по резервированию капитала, но к застройщикам таких требований нет, хотя такой капитал мог бы быть определенной гарантией на случай остановки проекта. Или почему бы при покупке квартиры в новостройке не вносить страховой взнос, из которого формировался бы страховой фонд, позволяющий решать проблемы замороженных объектов?

Конечно, такие подходы повлияют на увеличение издержек и, как следствие, на некоторое повышение цен, но ценам и сейчас ничто не мешает расти, наравне с рисками.

Замечания к законопроекту

Договор купли продажи.

В законе перечислены обязательные пункты договора купли-продажи, но не упоминается ряд важных условий. Например, для целей взаиморасчетов сторон после ввода ЖК в эксплуатацию не указываются границы отклонения фактической площади от проектной. Такая норма, к примеру, есть в законе про ФФС.

Не определяется ответственность застройщика за типичные нарушения, в первую очередь за задержку сроков ввода в эксплуатацию. Сегодня суды трактуют такую ответственность в очень широких пределах. Существующие нормы, на которые опираются суды (ЗУ «О защите прав потребителя», статьи Гражданского кодекса и т.д.), писались без учета специфики данного рынка. Кстати, заключительные положения обсуждаемого закона вносят поправки в список смежных законов, но ЗУ «О защите прав потребителя» остался нетронутым.  

Статья 18 дает право покупателю требовать расторжения договора, если задержка сроков ввода в эксплуатацию случилась более чем на 6 месяцев или если застройщик в одностороннем порядке внес изменения в проектную документацию. Однако из текста закона не ясно, обязан ли в этом случае покупатель оплачивать штраф за досрочное расторжение?

Застройщик по закону обязан обеспечить регистрацию сделки в государственном реестре вещных прав, но четко не определено, за чей счет.

Логично было бы ожидать появления модельного договора, учитывающего все ключевые условия сделки. Тем более что закон предполагает возможность оставлять текст договора без изменений при каждом следующем переходе специального имущественного права к новому собственнику (ст.14, п.3).

Процедура передачи объекта новому застройщику.

Закон предусматривает возможность замены застройщика, но не предлагает для этого случая четкой процедуры. Порядок смены застройщика оставлен на усмотрение участников проекта: заказчик и девелопер должны описать эту процедуру в договоре. Учитывая то, что это всегда связанные компании, редакция такого договора вряд ли пригодится в случае кризиса. Согласно статьи 6 п.6 застройщик, устроивший дефолт для проекта, мирно передает дела, непроданные помещения и даже оставшиеся деньги (!) новому девелоперу.

Установление четкой процедуры передачи жилого комплекса от одного девелопера другому потребует установить понятие дефолта для проекта жилого комплекса — когда и при каких обстоятельствах ЖК подлежит смене застройщика. И какой орган будет иметь полномочия определять такой статус? Демонстрация протестующих под окнами властных кабинетов? Вряд ли… Кроме того, уже существует практика, когда граждане самостоятельно организуют кооперативы и другие виды юридических лиц, действующие в интересах завершения строительства и получения прав собственности на квартиры. Почему бы не использовать имеющийся опыт для формирования регламента действий, когда инвесторы будут иметь законную возможность при помощи государственного арбитража контролировать процесс завершения проекта?

Последствия для рынка после вступления в силу этого закона

Юридические последствия

Рынок станет более понятным и прозрачным. Уровень защиты имущественных прав несомненно повысится. Данный закон может стать отправной точкой для принятия других отраслевых законов, добавляющих на рынке порядок и прозрачность. Рынок нуждается в развитии страхования, увеличении объемов ипотечного и лизингового кредитования, расширении применения банковских инструментов при инвестировании на рынке, а также в регулировании вопросов эксплуатации жилых комплексов.

Налоговые последствия

Серый рынок переуступок на первичном рынке жилья выводится из тени. Теперь остается выяснить, как налоговые органы будут рассматривать сделки с «будущими объектами недвижимости»? Будут ли к ним применяться те же нормы, что и к квартирам вторичного рынка? Например, коснутся ли их правила налогообложения при перепродаже недвижимости в течение 3-х лет с даты покупки? 

Маркетинговые последствия

Нерешенные ключевые проблемы рынка

Несмотря на весь позитив, который несет в себе принятие данного закона, нерешенными остается ряд ключевых проблем первичного рынка жилой недвижимости в части защиты инвестиций:

  • Пирамидальное финансирование объектов строительства
  • Отсутствие аналогии ответственности сторон между розничным инвестором и застройщиком
  • Слабый контроль со стороны рыночных регуляторов за соблюдением застройщиками действующего законодательства
  • Отсутствие правого поля для развития рынка страхования рисков
  • Отсутствие регламентов и процедур для случаев дефолта проекта жилого комплекса

Оставьте комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

три × два =

Пролистать наверх